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新聞轉播間 [角落] [飛語] 發表于:18-11-02 11:10 [只看該作者]

來源:西祠房產


不漲價承諾到期:租金漲幅超20%


租客們擔心,12萬套不漲價房源帶給中介的利潤損失,將會由和自己一樣的“后來者”補上,北京房租將迎來一輪補漲。


來源丨北京商報(記者:崔啟斌 榮蕾)


在北京市中介協會發出“8.20”租賃企業不漲價宣言之后,已經經歷過一年到期即提價的林曉以為今年終于可以喘口氣。


沒想到的是,自己這套位于海淀區大河莊苑小區的出租屋,在11月初到期前接到了中介我愛我家的漲價通知,漲價幅度超過20%,遠超過去一年平均10%的提價速度。巧合的是,這個時間節點剛好是中介協會租賃完成兩個月不漲租金承諾期。


林曉擔心12萬套不漲價房源帶給中介的利潤損失,將會由和自己一樣的“后來者”補上,北京房租將迎來一輪補漲。



合同期滿漲租20%

圖片來源 / 圖蟲

“雖然續約時一般都會調整租金,但今年房租上漲超過20%,漲幅太大了!”


近日,租住在海淀區大河莊苑小區的林曉(化名)向記者反映稱,自己現在租住的房子將于今年11月9日到期,房屋到期時租金將由原來的5700元/月調整至7000元/月,漲幅達22.8%


據了解,林曉租住大河莊苑的出租房始于2016年11月,目前已在此居住近兩年。林曉稱,去年11月首次續租時租金上漲了大概10%,幾百元,調整至5700元/月,她覺得在可接受的范圍內便決定續約一年。現如今,面對二次續租租金調高1300元的情況,林曉直呼“負擔不起”。


實際上,在8月19日北京市房地產中介協會召開的座談會上,自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業負責人共同承諾過不漲租金,拿出手中共計超過12萬套(間)的全部存量房源投向市場。而根據林曉提供的合同,上面規定房屋租賃期為2017年11月10日至2018年11月9日,從合同截止時間來看,恰好不處于“8.20”租賃企業承諾“兩個月提供12萬套(間)不漲租房源”的限價區間。


不過林曉告訴記者,她在企業承諾的兩個月不漲租區間結束前,便已知悉自己當前租住的房屋租金將上漲超20%至7000元/月。


“大概在10月13日左右,經紀人就告訴我租約要漲租的事情了。”


然而,我愛我家于近兩月上報住建委的降租數據,卻與林曉現實中遇到的租金上漲情況有所出入。數據顯示,相寓10月租金環比9月下降4.3%,9月租金環比8月下降4.5%。


值得注意的是,林曉表示,“自己也是相寓的租客。我現在租住的房屋雖然是普通民宅,沒有相寓統一風格的二次裝修,但是我當時簽訂的兩份合同中,有一份就是和相寓簽的”。


林曉向記者出示了她去年11月21日簽署的房屋租賃合同。其中,一份合同為經紀機構居間成交版,出租人與承租人林曉分別為甲方、乙方,北京我愛我家房地產經紀有限公司作為居間人為丙方,租賃代理機構為北京愛家營企業管理有限公司;另一份合同為機構代理成交版,林曉與北京愛家營企業管理有限公司分別作為乙方(承租人)和甲方(出租方),合同左上角頁眉處明確印有我愛我家長租公寓品牌“相寓”的淡紫色標識。


我愛我家方面表示,根據林曉提供的合同,可以確認該出租房源為相寓房源。丙方北京我愛我家房地產經紀有限公司作為區間業務提供方,僅提供從帶看到租賃成交過程中的服務,“甲方與乙方在丙方的居間撮合下,是在平等、自愿的基礎上,就房屋租賃的相關事宜達成協議的”。


就林曉租住房源租金大漲問題,我愛我家方面回應稱,“非相寓裝修配套的房源定價同樣是由房東決定的,我愛我家不會從中加差價”。


針對上報數據與現實情況沖突問題,我愛我家方面表示,“相寓上報的數字反映的是相寓的平均租金,即租金的整體水平,而林曉的案例屬于個案”。



同房源、同承租續租仍收中介費

圖片來源 / 圖蟲

在尚未消化漲租消息之時,林曉表示,我愛我家經紀人接下來又提出了“加收一個月房租作為中介費”的續約條件,這讓她更加感到難以接受。


“經紀人告訴我,如果想續租,除了要接受調整后的租金,同時還要再支付一個月房租作為中介費,我記得政府有規定續租不許收取中介費,我愛我家這個要求是不合理的,也是不合規的。”


林曉更是直接表達了對我愛我家續約收取中介費的不滿與質疑“中介的信息服務只提供一次,為什么從第二年起一直都向租戶收取中介費呢”?


此外,林曉還向記者透露,“不管出租類型是普通民宅還是統一進行二次裝修的相寓,我愛我家都會對續租租戶收取中介費”,并列出身邊租住我愛我家房源的同事及朋友的例子,用以佐證。


2016年11月首次簽約時,林曉按照經紀人要求“押一付三”,支付了押金及3個月的房租,彼時支付的中介費與房租金額相同,在5000元上下;到了2017年11月合同期滿,林曉首次續租,當年的房租上漲至5700元/月,應經紀人要求林曉再次支付中介費2000元。現如今,租金超20%的大幅上漲使得林曉在房租上的壓力大為增加。


記者了解到,目前大部分中介在進行二手房居間服務時,按年收取中介費的現象并不少見,并非林曉一例。但值得注意的是,此前出臺的《北京市房地產經紀管理辦法》中明確規定:


同一宗房屋租賃經紀業務中租賃雙方續約的,房地產經紀機構不得再次收取傭金。


也就是說,如果是同一房租的租賃雙方進行續約,中介不能再次收取中介費。


顯然,我愛我家經紀人此舉已經違反了政策規定。


對此,我愛我家方面稱,


“經紀公司在房東與租客的交易過程中,除去促進交易,還要提供對雙方利益保障等一系列的服務。簽署續約合同,我愛我家作為經紀公司,會對雙方在合同上的承諾給予持續性的服務保障。因此,有收取需要傭金的需要。


當然,房東和租客可以根據自身需要,選擇不通過我愛我家進行續約交易,或者對傭金額度進行商討。但是,政府并沒有禁止續約收取傭金的規定”。


實際上,中介費的收取原則向來頗受爭議,但是業界基本就“續租無中介費”這一標準達成了共識。不過,部分長租公寓運營商提出了“免中介費、收服務費”模式,使得業界再度陷入了關于“服務費收取合理與否”的爭論


市場有聲音稱,此類租賃企業借著為租客提供的多種附加服務,使服務費的收取看起來名正言順、理所應當,然而服務費不過是中介費的“假面”,實質上等同于變相收取中介費。


中原地產首席分析師張大偉表示,服務費本身沒有問題,質疑的是長租公寓運營商所謂的服務費到底和中介費有無關系。政策不允許中介又吃差價又賺中介費,長租公寓公司向租客收取服務費的行為就像打了個擦邊球。



大幅漲價彌補利潤損失?


林曉表示,如果房租真漲這么高,可能考慮搬家。


“一是負擔不起,二是不想再花冤枉錢。”


值得注意的是,林曉的房租提高超20%,恰好處于中介機構兩個月不漲價的承諾期結束之際,這是否是個案?


8月20日,北京房地產中介行業協會組織十家租賃企業公開承諾在兩個月內投放12萬套(間)不漲租金房源。


據市房地產中介行業協會負責人介紹,截至10月20日,十家租賃服務企業累計投放房源133131套(間),完成公開承諾總量的1.1倍。環比9月,北京住房租賃市場量價繼續回落,成交量環比下降約8%;在租金方面,“自如”整租的租金環比下降5.5%,“相寓”租金環比下降4.3%,“蛋殼”租金環比下降0.1%。


“都知道中介租賃這塊業務主要賺的是中介費。中介費又跟租金掛鉤,一下子拿出12萬套不漲價房源,中介利潤肯定受損。”


在一些人看來,按照過去一年10%左右的漲幅,今年我愛我家給出的超過20%提價幅度,顯然有補漲的意味。


“我們是不是在給這12萬套房源背利潤,北京的房屋租賃是否會迎來新一輪猛漲?即便是放棄這套房源,未來的租房成本仍會更高?”


林曉的擔心,或許也是大多數即將到期的承租戶的擔心。


延伸閱讀:


李一戈專欄丨租金與城市圈層


作者丨李一戈

編輯丨歐陽覓劍


有個老鄉,工科博士畢業后在北京某研究單位從事高端技術研究工作。去年結婚,租了個老舊小區的小兩居室,5300塊。前不久,房東說旁邊的房子租金都是7500,他也要漲,但博士這種情況不容易,就只收7300好了。


博士月薪1萬出點頭,不到11000。他老婆大學剛畢業,薪水只有5000多塊。原本就過得緊巴巴的,也不敢要孩子。房租漲后,占家庭月收入的40%多,壓力增大到幾乎難以承受。后來發現網上有個跟他情況非常相近的帖子,很火。看來博士非個案。


博士跟老婆商量后,有三個選擇:搬到遠點的地方去,五環外,租金5000多應該是可以找到房子的,只是上班時間單程要多一個小時;原地咬牙堅持,等著輪候抽簽公租房;老婆從原單位辭職,去大學同學所在的創業公司,薪水翻番,但也可能一年兩年就失業。


我剛寫稿的時候收到博士微信,他老婆辭職去做市場營銷了。


京城居大不易,“居”既包括買的房也包括租的房。像北京上海深圳這樣的特大城市,房價高得離譜,房價租金比卻一直不高。不過,經過這兩年的房租補漲,誰也不敢說房租不高了。即使如此,買房若是用來出租,回報率仍然極低。


京滬深是全國年輕人向往的城市。某種程度上,哪個城市擁有了年輕人尤其是高學歷高層次的年輕人,哪個城市就有了創新活力,未來也更具競爭力。我們不能說,年輕人既買不起房也租不起房是正常的。


市場化的房屋租金,說到底是供求關系決定的。有輿論說租賃機構對這次以北京為代表的租金上漲,起到了主導的或至少是推波助瀾的作用,但從機構租賃占比甚低的實際情況看,這個觀點尚待更詳實數據支撐,目前更像是少數案例放大后的激烈波動。


北京城區這幾年在往外疏散人口,與此同時,大批違法違章建筑被拆除。拆除面積過大,新建面積過少,而疏散人口數量與此不能達成平衡,從而導致住房租賃市場嚴重供不應求,一旦被某個隨機要素激發(比如個別機構以較高租金收集房源),就會向整個市場擴散。


此前我提出了建議,要下決心迅速增加租賃住房及其用地的有效供應。同時,也要增加熱點城市的商品住房及其用地的供應。因為,租購是會相互轉換的。北京有大量商品住房項目符合銷售條件,卻因為拿不到預售銷售許可證而待字閨中,這對包括租賃在內的房地產市場供求是有很大影響的。希望有關部門能以為民辦實事的態度出發盡快解決。


從統計數據看,我國城鎮家庭住房自有率是很高的,超過了多數西方發達經濟體。但房租上漲過快帶來的傷害,并不亞于房價。比如,它會直接推漲CPI,推高商業成本,急劇加大租戶尤其是年輕租戶的焦慮感。相比住房產權業主,租戶更弱勢,更需要保護。過去多年我們對住房租賃市場重視不夠,特別體現在對租賃主體保護不夠。


以我個人的從業經歷看,大城市的房價曾經出現過調整,哪怕是短暫的,卻很少聽說房租下跌。不是每個人都買得起房,現在自己已經買房的多數都有過租房的經歷,因此,這波房租上漲潮,不僅引發了租戶的恐慌情緒,也讓老租客們想起了曾經的焦慮不安,可謂感同身受。這就是網絡上為此集體共鳴的原因。


雖然緩解房租上漲的治本之策是增加租賃房源供應,北京等城市也確實在采取措施,比如北京2021年之前將供應1000公頃農村集體建設用地來建租賃住房、今年將供應萬套公租房,但對于眼前就面臨大幅漲價的租戶來說,只有兩個選擇,要么接受,要么搬家。而搬家,一般是往離城區更遠的地方搬。


決定通勤距離長短的,不是公里,而是工具,交通工具。京滬深工薪階層適宜的通勤工具是軌道交通。包括軌道交通網絡在內的城市基礎設施建設,重要考量因素包括人口密度、產業布局等,最終還是要用經濟實力說話。北京的環路從二環一直修到六環,正是基礎設施逐步成熟完善的表征。軌道交通只是由環狀變成了網格狀,本質上還是人口、產業及其背后的經濟實力的呈現。順便說一句,修建地鐵只是第一步,每年還有巨大的運營成本。所以,全世界也很少有城市像紐約地鐵這樣能24小時運行。


軌道交通網絡拉大了城市的骨架,引導著都市人群的居住和就業。像北京這樣的城市,要真正解決中心城區人口負荷過大的壓力,還是要靠發展城市群,而不是局限于北京市本身。東京、紐約城市群,是與其周邊一批衛星城市共同構建的。


幾個一線城市,只有廣佛同城化稍具雛形,深圳與惠州、東莞的連接還差得很遠,上海、北京都是一枝獨秀。京滬深穗都還有一些區縣沒有通地鐵,北京只有一條地鐵延到了河北燕郊(正在修建中),上海也只有一條地鐵延到了蘇州。如果中心城與衛星城通過軌道交通實現了同城化,無論是居住空間還是產業空間,都會呈數倍地放大,中心城的房價與租金就有了攤薄的可能。


此外,軌道交通與就業、居住是密切關聯的。如果住在北京房山,在CBD上班,軌道交通再發達,也得一個半小時,如果在豐臺就業,就近多了。


我為什么寫的是“城市圈層”?因為城市本身有個同心層,城市與城市之間有個城市圈或城市群。當然,這與當前的房租大漲沒有那么直接的關系。


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2017年9月1日

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