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新闻转播间 [角落] [飞语] 发表于:18-11-02 11:10 [只看该作者]

来源:西祠房产


不涨价承诺到期:租金涨幅超20%


租客们担心,12万套不涨价房源带给中介的利润损失,将会由和自己一样的“后来者”补上,北京房租将迎来一轮补涨。


来源丨北京商报(记者:崔启斌 荣蕾)


在北京市中介协会发出“8.20”租赁企业不涨价宣言之后,已经经历过一年到期即提价的林晓以为今年终于可?#28304;?#21475;气。


没想到的是,自己这套位于海淀区大河庄苑小区的出租屋,在11月初到期前接到了中介我爱我家的涨价通知,涨价幅度超过20%,远超过去一年平均10%的提价速度。巧合的是,这个时间节点刚好是中介协会租赁完成两个月不涨租金承诺期。


林晓担心12万套不涨价房源带给中介的利润损失,将会由和自己一样的“后来者”补上,北京房租将迎来一轮补涨。



合同期满涨租20%

图片来源 / 图虫

“虽然续约时一般都会调整租金,但今年房租上涨超过20%,涨幅太大了!”


近日,租住在海淀区大河庄苑小区的林晓(化名)向记者反映称,自己现在租住的房子将于今年11月9日到期,房屋到期时租金将由原来的5700元/月调整至7000元/月,涨幅达22.8%


据了解,林晓租住大河庄苑的出租房始于2016年11月,目前已在此居住近两年。林晓称,去年11月首次续租时租金上涨了大概10%,几百元,调整至5700元/月,她觉得在可接受的范围内便决定续约一年。现如今,面?#36828;?#27425;续租租金调高1300元的情况,林晓直呼“负担不起?#34180;?/span>


实际上,在8月19日北京市房地产中介协会召开的座谈会上,自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人共同承诺过不涨租金,拿出手中共计超过12万套(间)的全部存量房源投向市场。而根据林晓提供的合同,上面规定房屋租赁期为2017年11月10日至2018年11月9日,从合同截止时间来看,恰好不处于“8.20”租赁企业承诺“两个月提供12万套(间)不涨租房源”的限价区间。


不过林晓告诉记者,她在企业承诺的两个月不涨租区间结束前,便已知悉自己当前租住的房屋租金将上涨超20%至7000元/月。


“大概在10月13日左右,经纪人就告诉我租?#23478;?#28072;租的事情了。”


然而,我爱我家于近两月上报住建委的降租数据,?#20174;?#26519;晓现实中遇到的租金上涨情况有所出入。数据显示,相寓10月租金环比9月下降4.3%,9月租金环比8月下降4.5%。


值得注意的是,林晓表示,“自己也是相寓的租客。我现在租住的房屋虽然是普通民宅,没有相寓统一风格的二次装修,但是?#19994;?#26102;签订的两份合同中,有一份就是和相寓签的?#34180;?/span>


林晓向记者出示了她去年11月21?#28072;?#32626;的房屋租赁合同。其中,一份合同为经纪机构居间成交版,出租人与承租人林晓?#30452;?#20026;甲方、乙方,北京我爱我家房地产经纪有限公司作为居间人为丙方,租赁代理机构为北京爱家营企业管理有限公司;另一份合同为机构代理成交版,林晓与北京爱家营企业管理有限公司?#30452;?#20316;为乙方(承租人)和甲方(出租方),合同左上角页?#21363;?#26126;确印有我爱我家长租公寓品牌“相寓”的淡紫色标识。


我爱我家方面表示,根据林晓提供的合同,可以确认该出租房源为相寓房源。丙方北京我爱我家房地产经纪有限公司作为区间业务提供方,仅提供从带看到租赁成交过程中的服务,“甲?#25509;?#20057;方在丙方的居间撮合下,是在平等、自愿的基础上,就房屋租赁的相关事宜达成协议的?#34180;?/span>


就林晓租住房源租金大涨问题,我爱我家方面回应称,“非相寓装修配套的房源定价同样是由房东决定的,我爱我家不会从中加差价?#34180;?/p>


针对上报数据与现实情况冲突问题,我爱我家方面表示,“相寓上报的数字反映的是相寓的平均租金,即租金的整体水平,而林晓的案例属于个案?#34180;?/span>



同房源、同承租续租仍收中介费

图片来源 / 图虫

在尚未消化涨租消息之时,林晓表示,我爱我家经纪人接下来又提出了“加收一个月房租作为中介费”的续约条件,这让她更加感到难以接受。


“经纪人告诉我,如果想续租,除了要接受调整后的租金,同时还要再支付一个月房租作为中介费,我记得政府有规定续租不许收取中介费,我爱我家这个要求是不合理的,也是不合规的。”


林晓更是直接表达了对我爱我家续约收取中介费的不满与质疑“中介的信息服务只提供一次,为什么从第二年起一直都向租户收取中介费呢?#20445;?/span>


此外,林晓还向记者透露,“不管出租类型是普通民宅还是统一进行二次装修的相寓,我爱我家都会对续租租户收取中介费?#20445;?#24182;列出身边租住我爱我家房源的同事及朋友的例子,用以佐证。


2016年11月首次签约时,林晓按照经纪人要求“押一?#24230;保?#25903;付了押金及3个月的房租,彼时支付的中介费与房租金额相同,在5000元上下;到了2017年11月合同期满,林晓首次续租,当年的房租上涨至5700元/月,应经纪人要求林晓再次支付中介费2000元。现如今,租金超20%的大幅上涨使得林晓在房租上的压力大为增?#21360;?/span>


记者了解到,目前大部分中介在进行二手房居间服务时,按年收取中介费的现象并不少见,并非林晓一例。但值得注意的是,此前出台的《北京市房地产经纪管理办法》中明确规定:


同一宗房屋租赁经纪业务中租赁双方续约的,房地产经纪机构不得再次收取佣金。


也就是?#25285;?#22914;果是同一房租的租赁双方进行续约,中介不能再次收取中介费。


显然,我爱我家经纪人此举已经违反了政策规定。


?#28304;耍?#25105;爱我家方面称,


“经纪公司在房东与租客的交易过程中,除去促进交易,还要提供对双方利益保障等一系列的服务。签署续?#24049;?#21516;,我爱我家作为经纪公司,会对双方在合同上的承诺给予持续性的服务保障。因此,有收取需要佣金的需要。


当然,房东和租客可以根据自身需要,选择不通过我爱我家进行续约交易,或者?#26434;?#37329;额度进行商讨。但是,政府并没有禁止续约收取佣金的规定?#34180;?/p>


实际上,中介费的收取原则向来颇受争议,但是?#21040;?#22522;本就“续租无中介费”这一标?#21363;?#25104;了共识。不过,部分长租公寓运营商提出了“免中介费、收服务费”模式,使得?#21040;?#20877;度陷入了关于“服务费收取合理与否”的争论


市场有声音称,此类租赁企?#21040;?#30528;为租客提供的多种附加服务,使服务费的收取看起来名正言?#22330;?#29702;所应当,然而服务费不过是中介费的“假面?#20445;?#23454;质上等同于变相收取中介费。


中原地产首席分析师张大伟表示,服务费本身没有问题,质疑的是长租公寓运营商所谓的服务费到底和中介费有无关系。政策不?#24066;?#20013;介又吃差价又赚中介费,长租公寓公司向租客收取服务费的行为就像打了个擦边球。



大幅涨价弥补利润损失?


林晓表示,如果房租真涨这么高,可能考?#21069;?#23478;。


“一是负担不起,二是不想再花冤枉钱。”


值得注意的是,林晓的房租提高超20%,恰好处于中介机构两个月不涨价的承诺期结束之际,这是否是个案?


8月20日,北京房地产中介行业协会组织十家租赁企业公开承诺在两个月内投放12万套(间)不涨租金房源。


据市房地产中介行业协会负责人介绍,截至10月20日,十家租赁服务企业累计投放房源133131套(间),完成公开承诺总量的1.1倍。环比9月,北京住房租赁市场量价继续回落,成交量环比下降约8%;在租金方面,“自如”整租的租金环比下降5.5%,“相寓”租金环比下降4.3%,“蛋壳”租金环比下降0.1%。


“都知道中介租赁这块业务主要赚的是中介费。中介费又跟租金挂钩,一下子拿出12万套不涨价房源,中介利润肯定受损。”


在一些人看来,按照过去一年10%左右的涨幅,今年我爱我家给出的超过20%提价幅度,显然有补涨的意味。


“我们是不是在给这12万套房源背利润,北京的房屋租赁是否会迎来新一?#32622;?#28072;?即便是?#29260;?#36825;套房源,未来的租房成本仍会更高?”


林晓的担心,或许也是大多数即将到期的承租户的担心。


?#30001;?#38405;读:


李一戈专栏丨租金与城市圈层


作者丨李一戈

编辑丨?#36153;?#35269;剑


有个老乡,工科博士毕业后在北京某研究单位从事高端?#38469;?#30740;究工作。去年结婚,租了个老旧小区的小两居室,5300块。前不久,房东说旁边的房子租金都是7500,他也要涨,但博士这种情况不容易,就只收7300好了。


博士月薪1万出点头,不到11000。他老婆大学刚毕业,薪水只有5000多块。原本就过得紧巴巴的,也不敢要孩子。房租涨后,占家庭月收入的40%多,压力增大到几乎难以承受。后来发现网上有个跟他情况非常相近的帖子,很火。看来博士非个案。


博士跟老婆商量后,有三个选择:搬到远点的地方去,五环外,租金5000多应该是可以找到房子的,只是上班时间单程要多一个小时;原地咬牙坚持,等着轮候抽签公租房;老婆从原单位辞职,去大学同学所在的创业公司,薪水翻番,但也可能一年两年就失业。


我刚写稿的时候收到博士微信,他老婆辞职去做市场营销了。


京城居大不易,“居”既包括买的房也包括租的房。像北京上海深圳这样的特大城市,房价高得离谱,房价租金比却一直不高。不过,经过这两年的房租补涨,谁也不?#23452;?#25151;租不高了。即使如此,买房若是用来出租,回报率仍然极低。


京沪深是全国年轻人向往的城市。?#25345;?#31243;度上,哪个城市拥有了年轻人尤其是高学历高层次的年轻人,哪个城市就有了创新活力,未来也更具竞争力。我们不能?#25285;?#24180;轻人既买不起房也租不起房是正常的。


市场化的房屋租金,说到底是供求关系决定的。有舆论说租赁机构对这次以北京为代表的租金上涨,起到了主导的或至少是推波助澜的作用,但从机构租赁占比甚低的实?#26159;?#20917;看,这个观点尚待更详实数据支撑,目前更像是少数案例放大后的激?#20063;?#21160;。


北京城区这几年在往外疏散人口,与此同时,大批违法违章建筑被拆除。拆除面积过大,新建面积过少,而疏散人口数量与此不能达成平衡,从而导致住房租赁市场?#29616;?#20379;不应求,一旦被某个随机要素激发(比如个别机构以较高租金收集房源),就会向整个市场扩散。


此前我提出了建议,要下决心迅速增加租赁住房及其用地的有效供应。同时,也要增加热点城市的商品住房及其用地的供应。因为,租购是会相互转换的。北京有大量商品住房项目符合销售条件,却因为拿不到预售销售许可证而待?#27490;?#20013;,这?#22253;?#25324;租赁在内的房地产市场供求是有很大影响的。希望有关部门能以为民办实事的态度出发尽快解决。


从统计数据看,我国城镇家庭住房?#26434;新?#26159;很高的,超过了多数西方发达经济体。但房租上涨过快带来的伤害,并不亚于房价。比如,它会直接推涨CPI,推高商业成本,?#26412;?#21152;大租户尤其是年轻租户的焦虑?#23567;?#30456;比住房产权业主,租户更弱势,更需要保护。过去多年我们对住房租赁市场重视不够,特别体现在对租赁主体保护不够。


以我个人的从业经历看,大城市的房价曾经出?#27490;?#35843;整,哪怕是短暂的,却很少听说房租下跌。不是每个人都买得起房,现在自己已经买房的多数都有过租房的经历,因此,这波房租上涨?#20445;?#19981;仅引发了租户的?#21482;?#24773;绪,也让老租客们想起了曾经的焦虑不安,可谓感同身受。这就是网络上为此集体共鸣的原因。


虽然缓解房租上涨的治本之策是增加租赁房源供应,北京等城市也确实在采取措施,比如北京2021年之前将供应1000公顷农村集体建设用地来建租赁住房、今年将供应万套公租房,但?#26434;?#30524;前就面临大幅涨价的租户来?#25285;?#21482;有两个选择,要么接受,要么搬家。而搬家,一般是往离城区更远的地方搬。


决定通勤距离长短的,不是公里,而是工具,交通工具。京沪深工薪阶层适宜的通勤工具是轨道交通。包括轨道交通网络在内的城市基础设施建设,重要考量因素包括人口密度、产业布局等,最终还是要用经济实力说话。北京的环?#21453;?#20108;环一直修到六环,正是基础设施逐步成熟完善的表征。轨道交通只是由环状变成了网格状,本质上还是人口、产业及其背后的经济实力的呈现。顺便说一句,修建地铁只是第一?#21073;?#27599;年还有巨大的运营成本。所以,全世界也很少有城市像纽约地铁这样能24小时运?#23567;?/p>


轨道交通网络拉大了城市的骨架,引?#30002;?#37117;市人群的居住和就业。像北京这样的城市,要真正解决中心城区人口负荷过大的压力,还是要靠发?#38057;?#24066;?#28023;?#32780;不是局限于北京市本身。东京、纽约城市?#28023;?#26159;与其周边一批卫星城市共同构建的。


几个一线城市,只有广佛同城化稍具雏形,深圳与惠州、东莞的连接?#20849;?#24471;很远,上海、北京都是一枝独秀。京沪深穗都还有一些区县没有通地铁,北京只有一条地铁延到了河北燕郊(正在修建中),上海也只有一条地铁延到了苏州。如果中心城与卫星城通过轨道交通实现了同城化,无论是居住空间还是产业空间,都会呈数倍地放大,中心城的房价与租金就有了摊薄的可能。


此外,轨道交通与就业、居住是密切关联的。如果住在北京房?#21073;?#22312;CBD上班,轨道交通再发达,也得一个半小时,如果在丰台就业,就近多了。


我为什么写的是“城市圈层?#20445;?#22240;为城市本身有个同心层,城市与城市之间有个城市圈或城市群。当然,这与当前的房租大涨没有那么直接的关系。


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